O mercado imobiliário colombiano em 2026 enfrenta um momento de inflexão: a suspensão do Mi Casa Ya, as taxas do Banco de la República ainda elevadas mas em queda, e uma demanda habitacional que continua sendo estruturalmente alta. Para quem quer comprar este ano, entender o contexto macroeconômico é tão importante quanto conhecer o bairro onde deseja morar.
Contexto macroeconômico: taxas do Banco de la República
A política monetária do Banco de la República foi determinante para o mercado hipotecário nos últimos anos. Após o ciclo de altas que levou a taxa de intervenção a máximas históricas próximas a 13,25%, o banco iniciou um ciclo gradual de cortes que aliviou parcialmente as condições de crédito.
No início de 2026, a taxa de intervenção está em torno de 8,5%–9%, o que se traduz em taxas hipotecárias que oscilam entre 12% e 14% E.A. para créditos VIS. Embora ainda mais altas do que os níveis pré-pandemia, a tendência descendente melhora as perspectivas para quem planeja comprar no segundo semestre de 2026.
Preço médio por metro quadrado nas principais cidades
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- Bogotá: $3.200.000–$4.500.000/m² (zonas de desenvolvimento como Usme, Bosa, Suba periférica)
- Medellín: $2.800.000–$3.800.000/m² (zonas norte como Castilla, Robledo, Altavista)
- Cali: $2.400.000–$3.200.000/m²
- Barranquilla: $2.000.000–$2.800.000/m²
- Bucaramanga: $2.200.000–$3.000.000/m²
Zonas de maior valorização em 2025–2026
O norte de Bogotá, El Poblado e Ciudad del Río em Medellín, o norte de Cali e cidades intermediárias como Pereira e Bucaramanga continuam mostrando valorizações anuais de 7–12%, impulsionadas por trabalhadores remotos e infraestrutura em desenvolvimento.
Oferta VIS 2026: impacto da suspensão do Mi Casa Ya
A suspensão do Mi Casa Ya tem efeito direto na oferta de habitação nova. Muitas construtoras tinham dimensionado seus projetos 2026 assumindo a continuidade do programa de subsídios. Com o desaparecimento desse fluxo de compradores habilitados, várias construtoras desaceleraram ou pausaram o início de novas obras VIS, o que pode pressionar os preços do segmento usado.
É um bom momento para comprar em 2026?
| Razões para comprar agora | Razões para esperar |
|---|---|
| Taxas em tendência de queda — esperar pode encarecer o imóvel | Taxas hipotecárias ainda historicamente altas |
| Menos demanda pós-Mi Casa Ya = mais poder de negociação | Menor oferta nova pode sustentar preços VIS usado |
| FRECH ativo: reduz prestação até 30% nos primeiros 7 anos | Incerteza fiscal sobre novos subsídios em 2027 |
| Capturar valorização dos próximos anos desde já | Possível reativação de subsídios em 2027 pode ajudar mais |
| Razões para comprar agora | Razões para esperar |
|---|---|
| Taxas em tendência de queda — esperar pode encarecer o imóvel | Taxas hipotecárias ainda historicamente altas |
| Menos demanda pós-Mi Casa Ya = mais poder de negociação | Menor oferta nova pode sustentar preços VIS usado |
| FRECH ativo: reduz prestação até 30% nos primeiros 7 anos | Incerteza fiscal sobre novos subsídios em 2027 |
| Capturar valorização dos próximos anos desde já | Possível reativação de subsídios em 2027 pode ajudar mais |
As taxas de juros estão em tendência descendente, o FRECH continua ativo, e a suspensão do Mi Casa Ya reduziu a demanda, dando maior poder de negociação aos compradores. No entanto, as taxas ainda são historicamente altas e a incerteza fiscal persiste. Para quem tem as finanças preparadas, 2026 oferece oportunidades reais — especialmente no segundo semestre.
Conclusão
O mercado imobiliário colombiano em 2026 não é o mais simples, mas tampouco fecha as portas para quem tem as finanças preparadas. A chave está em entender o contexto, usar os instrumentos disponíveis e tomar decisões informadas.
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